De stemming op de huizenmarkt is drastisch omgeslagen. Bizarre stijgingen van de huizenprijs hebben plaatsgemaakt voor prijsdalingen. En van ultralage hypotheekrentes is geen sprake meer. Wat betekent dit voor starters die hun woning volledig moeten financieren met een hypotheek? Zijn zij beter af door de lagere huizenprijs of hebben ze veel last van de hogere hypotheekrente?

De vraag is natuurlijk wat ‘beter’ is. Als we het hebben over de toegankelijkheid van de woningmarkt, dan zullen veel starters van een koude kermis thuiskomen.

Business Insider schreef eerder deze week over de meest recente woningmarktcijfers van makelaarsvereniging NVM en de gemiddelde huizenprijs per regio in het slotkwartaal van 2022. In vrijwel elke regio was de gemiddelde huizenprijs nog hoger dan de maximale hypotheek van een alleenstaande die 60.000 euro per jaar verdient.

Een inkomen van zo’n anderhalf keer modaal is dus niet voldoende voor de gemiddelde huizenprijzen in het land. Uiteraard is het niet ondenkbaar dat je als starter iets goedkopers dan het gemiddelde vindt, maar het geeft wel aan dat de woningmarkt nog altijd geen startersvriendelijke habitat is.

Voor starters met een jaarinkomen van 80.000 euro is de situatie een stuk rooskleuriger. Dat biedt kansen voor stellen die gezamenlijk twee keer modaal verdienen.

Lees ook: Lagere huizenprijzen: hier kun je met maximale hypotheek een huis kopen, als je alleen €60.000 of samen €80.000 verdient

Zijn starters die wel kunnen kopen nu goedkoper uit dan een jaar geleden? Die vraag was gemakkelijk met 'ja' te beantwoorden als alleen de gemiddelde huizenprijs was gedaald. Maar dat is niet het geval.

De afkoeling van de woningmarkt komt juist door de stijging van de hypotheekrente, die is ingezet door de onzekere economische situatie en de hoge inflatie.

Huizenprijzen dalen voor het eerst in jaren

In de tweede helft van 2022 begonnen de huizenprijzen te dalen op maandbasis. En in het vierde kwartaal van 2022 daalde de gemiddelde huizenprijs voor het eerst in 10 jaar ten opzichte van het jaar ervoor. Het gaat om een min van 6,4 procent, zo bleek uit marktcijfers van makelaarsvereniging NVM.

De gemiddelde verkoopprijs kwam in het vierde kwartaal van 2022 uit op 407.000 euro, 33.000 euro lager dan in de laatste kwartaal van 2021.

De hypotheekrente maakt ondertussen een stijgende trend door. In januari 2022 lag de gemiddelde rente voor hypotheken zonder NHG-verzekering en een rentevaste periode van 10 jaar nog op 1,5 procent. Deze is gestegen naar inmiddels gemiddeld 4,6 procent.

Stijging hypotheekrente maakt lenen duurder

Tegenover de lagere huizenprijs staat dus een duurdere lening en een lagere leencapaciteit, aangezien de hypotheekrente grote invloed heeft op de maximale hypotheek. Het is dus de vraag voor een starter of je voldoende hypotheek kunt krijgen om een woning die in prijs is gedaald, te financieren.

Om daar een idee van te krijgen hebben we een voorbeeld genomen van een stel starters dat zijn zinnen heeft gezet op een woning in Flevoland. De gemiddelde huizenprijs aldaar is gedaald van 417.000 euro in het vierde kwartaal van 2021 naar 387.000 euro in dezelfde periode in 2022, blijkt uit cijfers van de NVM. Het koppel zou nu dus 30.000 euro minder kwijt zijn dan in 2022.

Wat betekenen de lagere huizenprijs en de hogere hypotheekrente voor de maximale hypotheek en de maandlasten van het stel? Hiervoor berekenen we maximale hypotheek en de maandlasten van het koppel op twee momenten: begin 2022 en januari 2023.

Deze periodes verschillen niet alleen van elkaar door de gedaalde huizenprijs en de gestegen hypotheekrente, maar ook door de verscherpte leennormen. Door de hoge inflatie mag je als huizenkoper in 2023 een minder groot deel van je bruto inkomen voor hypotheeklasten gebruiken. Dit om te voorkomen dat mensen te dure woningen kopen en betalingsproblemen krijgen.

De rekentools voor het berekenen van de maximale hypotheek op internet maken inmiddels gebruik van de nieuwe leennormen. De berekening voor 2022 op basis van de toen geldende normen hebben we laten maken door financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep.

Dit kunnen tweeverdieners kopen in 2022 met maximale hypotheek

Dus terug naar 2022. Ons stel dat gezamenlijk 80.000 euro verdient, wil een woning kopen in Flevoland voor de toen geldende gemiddelde huizenprijs aldaar van 417.000 euro.

Wat we hier moeten vermelden, is dat ze voor dat bedrag in 2022 geen hypotheek met NHG-verzekering konden afsluiten. De grens voor de financiering met een NHG-verzekering lag afgelopen jaar op 355.000 euro, dus lager dan de beoogde koopprijs van 417.000 euro.

De rente van NHG-hypotheken is doorgaans lager, omdat de koper onder voorwaarden verzekerd is tegen een restschuld, wat minder risico oplevert voor de bank.

Het koppel sluit dus een annuïtaire hypotheek af zonder NHG voor 10 jaar vast tegen de toen geldende rente van 1,45 procent. Volgens de berekening van Van Bruggen Adviesgroep kon het stel op basis van hun inkomen maximaal 418.215 euro lenen.

Daarmee valt de woning in Flevoland net binnen hun bereik. De netto maandlast, dus met hypotheekrenteaftrek, bedraagt in de eerste maand 1.296 euro. De bruto maandlast bedraagt 1.429 euro.

Dit kunnen starters kopen in 2023 met maximale hypotheek en lagere huizenprijs

Door naar 2023. De prijs van het droomhuis van het stel is met 30.000 euro gedaald naar 387.000 euro. En de NHG-grens is opgeschroefd naar 405.000 euro. Dit keer kan het stel dus wel een hypotheek met NHG-verzekering afsluiten. Dat komt vast goed uit, nu ze te maken krijgen met een forse rentestijging.

Het koppel dat ook in 2023 gezamenlijk 80.000 euro verdient, wil weer een annuïtaire hypotheek voor een rentevaste periode van 10 jaar afsluiten. Voor deze hypotheek mét NHG betalen ze 3,92 procent rente. Op basis daarvan kan het stel maximaal 387.749 euro lenen.

Wederom valt de woning in Flevoland net binnen hun bereik. Maar de netto maandlast, dus met hypotheekrenteaftrek, bedraagt in de eerste maand 1.404 euro. De bruto maandlast bedraagt 1.833 euro.

Hogere maandlasten in 2023

Voor het overzicht hebben we de situatie in 2022 en 2023 nog eens op een rij gezet in de tabel hieronder.

Te zien is dat de 30.000 euro lagere aankoopprijs niet veel doet voor de maandlasten. De hogere rente gooit roet in het eten. Het koppel betaalt in 2023 100 euro meer in de eerste maand dan in 2022. De bruto maandlast is maar liefst 400 euro hoger. Wat dat betreft hadden de twee beter hun slag kunnen slaan in 2022.

Business Insider is in dit voorbeeld niet uitgegaan van een loonsverhoging. Veel mensen zijn in 2023 meer gaan verdienen. Met een hoger salaris zou het stel mogelijk een hogere maximale hypotheek kunnen afsluiten en een duurdere woning kunnen zoeken. Daarmee verlagen ze uiteraard niet hun maandlasten.

LEES OOK: Lagere huizenprijzen: hier kun je met maximale hypotheek een huis kopen, als je alleen €60.000 of samen €80.000 verdient